Аферы с недвижимостью на первичном рынке – история не новая, а вот число жертв таких махинаций день ото дня растет. Нередко "счастливые" владельцы квартир в новых домах годами не могут въехать в приобретенное жилье или же вовсе узнают, что являются не единственными владельцами недвижимости и вынуждены отстаивать свои права в суде. Почему так происходит и как можно обезопасить себя от инвестирования средств в проблемный новострой? Мы расскажем, о популярных проблемах, недобросовестных застройщиках и о том, как защитить себя от обмана.
Проблемы с земельным участком
Наиболее распространенные проблемы у застройщиков возникают с законностью оформления земельного участка, когда целевое назначение не отвечает строительству многоквартирной застройки или частной застройки. Например, в документах указано, что строить здание будут на два этажа, но в реальности строят высотку.
"У инвестора часто возникают проблемы с получением права собственности на квартиру из-за невозможности для застройщика ввести в эксплуатацию построенный дом и, соответственно, передать квартиру инвестору для получения права собственности по причине несоответствия построенного объекта недвижимости целевому назначению земельного участка",— рассказывает эксперт, директор отдела по работе с застройщиками портала Mesto.ua Геннадий Паламарчук. — Примером может служить ситуация с ЖК Войцеховского, когда 42 объекта недвижимости являются недостроями, в большей половине которых целевое назначение земельного участка, согласно кадастровому номеру, не соответствует построенным объектам".
Проблему собственности земли, на которой возводится жилье или бизнес-объект, предприниматели из сферы недвижимости предпочитают не замечать. Недобросовестные застройщики работают по принципу: главное – получить разрешение на строительство, а там разберемся.
Целевое назначение земельногоучастка необходимо менять через суд или по заявлению в городской совет. В это время застройщик, зарегистрировав в ДАБИ Декларацию о начале строительства, уже начинает проводить строительные работы. Некоторые даже начинают реализацию квартир через отделы продаж на так называемом этапе "котлована", когда заливается фундамент и начинают возводиться стены объекта.
Проще говоря, получают разрешение на строительство и начинают возводить здание с таким расчетом, что городская власть вынуждена будет пойти на компромисс и так или иначе согласится на землеотвод.
В СМИ нередко наблюдаем картину, когда жители близстоящих домов или организации протестуют против строительства многоэтажных зданий по соседству в связи с незаконностью возведения объекта. Такие разбирательства приводят к долгим тяжбам в судах, торможению строительства или же вовсе к полной заморозке объекта.
Масштабные аферы с недвижимостью в Украине
Резонансная история с недвижимостью в Украине связана с "Элита Центр" . В этой афере жертвами стали 1759 человек. Но в ситуации с " УКО ГРУП" Войцеховского — могут пострадать десятки тысяч человек. По последним данным, количество незаконных строек Войцеховского в Киеве составляет 43 объекта. Застройщик действовал по схеме пирамиды, начиная строить новые ЖК за счет недостроенных объектов. 17 июля 2016 года Печерский суд арестовал Войцеховского на два месяца. В отношении деятельности Войцеховского было открыто 46 уголовных производств. Ему инкриминируют уклонение от уплаты налогов на 12,5 млн грн, создание ОПГ с целью самозахвата земли и присвоение средств инвесторов в 2004 – 2016 гг. Но позже его выпустили под залог в размере 14 миллионов гривен. Появилась информация, что он сбежал в Россию.
Несмотря на этот громкий скандал, квартиры в объектах Войцеховского продолжают продаваться. Реклама проблемных ЖК пестрит по всему Киеву, и доверчивые покупатели инвестируют свои сбережения дальше. Поэтому при покупке квартиры проявите внимательность и осторожность, будьте начеку.
Список объектов застройщика Войцеховского в Киеве
ЖК Затишний (ул. Руданского, 3-а)
ЖК Совские пруды (ул. Кировоградская, 70)
ЖК Родинний затишок (ул. Ярослава Гашека, 20, 22, 24)
ЖК Доминион Де Люкс (ул. Ушинского, 40)
ТРЦ Милославский ряд (ул. Милославская, 31-в)
ЖК Южный квартал (ул. Тимофея Строкача, 9)
Офисно-жилой комплекс, пр-т Григоренко, 39-б
Офисный центр на ул. Ларисы Руденко, 6-а
Офисный центр ул. Заболотного, 150
ЖК Олимпийский городок
ЖК Жемчужина Троещины (ул. Закревского, 42-а)
ЖК Арт-Хаус (ул. Лисичанская, 29)
ЖК Тихорецкий (ул. Тихорецкая, 40/7)
ЖК Миа-Вилла (ул. Менделеева, 18, 20)
ЖК Флагман (пер. Лобачевского,7)
ЖК Маргарита (ул. Булгакова, 12)
ЖК Молодежная инициатива (ул. Руданского, 9-а)
ЖК Сосновый бор (ул. Олевская, 5, 9, 11, 15)
ЖК Печерский Бастион (ул. Ольшанская, 2)
ЖК Элегант (ул. Жилянская, 118)
ЖК Дом на Кузьминской (ул. Жамбыла Жабаева)
ЖК Белла-виста (ул. Сошенко, 33)
ЖК Східна брама (ул. Светлая, 3)
ЖК Новая волна (Харьковское шоссе, 15-а)
ЖК Стародарницкий (ул. Лохвицкая, 1-2/Харьковское шоссе, 17-а)
ЖК Мега-Сити (Харьковское шоссе,19)
ЖК Стольный град (ул. Лысянская, 9)
ЖК Науковий (ул. Петропавловская, 40)
ЖК Тропинина (ул. Тропинина, 3-5)
ЖК Мозаика (Стратегическое шоссе, 53)
ЖК Посольский (ул. Жамбыла Жабаева, 7-д)
ЖК Новая волна
ЖК Синеозерный
ЖК по ул. Жилянская, 120-б
ЖК Панорамный городок
ЖК Панорамный
ЖК Кузьминский
ЖК Кузьминский-2
ЖК Замковецкий
ЖК Симфония на проспекте Науки, 66-70.
Как проверить застройщика
Чтобы не попасться на крючок аферистов и не вложить деньги в проблемный объект, нужно тщательно проверять застройщика и его партнеров, изучить его рейтинг, историю и количество успешно реализованных ЖК. Самостоятельно это сделать очень сложно и тут не обойтись без помощи профессионалов. Стоит провести экспертный анализ, проверив все необходимые документы перед покупкой.
Геннадий Паламарчук, директор отдела по работе с застройщиками портала Mesto.ua рассказал о перечне документов, какие должны быть у застройщика перед началом строительных робот.
"Этапы анализа новостроя предусматривают получение правоустанавливающих пакетов документов от застройщика. Что они собой являют:
1) документы, подтверждающие право на землю (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.);
2) отчет экспертизы проектной документации (для объектов IV-V уровней сложности);
3) градостроительные условия и ограничения;
4) право и / или разрешение на выполнение строительных работ;
5) лицензия подрядчика на осуществление строительных работ (для объектов IV-V уровней сложности);
6) лицензия финансового учреждения (управляющего), если инвестирование осуществляется через ФФС (фонд финансирования строительства), а также договор между управляющим ФФС и застройщиком с приложениями к нему;
7) технические условия на подключение коммуникаций;
8) договоры о совместной деятельности (всю договорную структуру от заказчика строительства до конечного продавца недвижимости, если это разные лица, включая приложения к договорам, предусматривающим распределение площадей в объекте строительства).
9) договор купли-продажи имущественных прав, предварительный договор, дериватив, другой вид сделки.
В процессе работы также могут понадобиться дополнительные документы", – отметил эксперт.
Что же подразумевает под собой экспертный анализ:
- Выезд специалиста и получение необходимого пакета документов, что упоминалось ранее
- Общие сведения об объекте недвижимого имущества
- Наличие документов на земельный участок
- Наличие разрешительных документов на начало строительства и его проведение
- Определение полномочий продавца и описание схемы инвестирования
- Проверка продавца и описание схемы инвестирования
- Анализ имиджа застройщика
- Техническая характеристика строительных работ.
Кроме данной процедуры, при покупке квартиры вам потребуется юридическое сопровождение. Есть несколько видов юридического сопровождения сделки: помощь в заключении договора до его подписания и полное юридическое сопровождение, то есть юридическое сопровождение до момента получения права собственности на объект недвижимости.
С помощью специалистов вы обезопасите себя от рисков попасть на мошенников. Говорят, что кто владеет информацией, тот владеет миром. В нашем случае, предоставленная информация о застройщике от экспертов и юридическое сопровождение помогают избежать потерь инвестиций и нервных клеток, которые не восстанавливаются. Поэтому будьте бдительны и максимально ответственно отнеситесь к процессу покупки недвижимости.
Автор: Екатерина Вожжова