Пока строят. Строители предупреждают, что скоро деньги у них могут закончиться. Фото С. Николаева
Строители впервые заявили публично: политика нынешнего правительства поставила рынок недвижимости на грань грандиозного кризиса.
Совет директоров Строительной палаты (объединяет крупнейших застройщиков жилья) направил президенту, премьеру и спикеру открытое письмо, в котором утверждается, что ситуация складывается угрожающая для национальной безопасности. Произошло резкое снижение темпов строительных работ, уменьшение количества соглашений на покупку недвижимости. Все это произошло из-за жестких условий кредитования (как уже писала "Сегодня", ужесточая процедуру выдачи кредитов, правительство пытается сдержать потребительские аппетиты украинцев и обуздать инфляцию. — Авт.), как следствие стране грозит финансово-экономический кризис. Именно поэтому они хотят, чтобы НБУ и правительство внедрили более гибкую кредитную политику.
Это заявление можно рассматривать двояко. С одной стороны, предупреждение из уст застройщиков звучит грозно. Между строк читается прогноз: если у строителей не будут покупать жилье, у них не хватит деньги для достройки домов и количество скандалов с "кинутыми" гражданами (по типу "Элита-центр") будет зашкаливать по всей стране. С другой стороны это может быть просто сгущение красок: мол, спрос действительно упал, но жадные застройщики не хотят снижать цены, а требуют, чтоб правительство и Нацбанк снова насытило (через кредиты) рынок деньгами.
Как на самом деле?
КРИЗИС. Большинство опрошенных нами экспертов считает, что кризис действительно на пороге. И уже осенью пейзажи городов могут украсить вид многочисленных замороженных строек, а цены упадут. Правда, не для всех.
По словам Ярослава Цуканова, директора девелоперской компании "Link-Development" (торгует жильем в новостройках), рынок недвижимости переживает спад уже полгода. Только за счет того, что ужесточили процедуру кредитования количество сделок с ипотекой сократили в два раза. Спрос превышает предложение, и строительные компании уже начали снижать цены. Как сообщил "Сегодня" Алексей Шостя, заместитель правления по маркетингу и сбыту "Национальной строительной компании", они уже снизили цену на 10%. "Большую скидку, мы дать не можем. Вообще нашим путем попытаются пойти большинство, остальные просто заморозят строительство", — поясняет он. Согласен с ним и директор по маркетингу компании "SV-Development" Владимир Степенко. По его словам, снижать цены будут те компании, которых их ранее необоснованно завышали. "Сейчас реальная цена — $2—2,5 тысяч за квадратный метр. Поэтому в первую очередь снижать будут те, кто установил расценки выше этой отметки. Остальные просто заморозят строительство", — добавляет он.
Но если снижение цен — на руку покупателям, то "заморозка" строительства — это проблема для тех, кто уже инвестировал свои средства в жилье. Опрошенные "Сегодня" эксперты заявили, что сразу несколько крупных компаний (особенно те, кто занимается исключительно строительством и не имеют других источников прибыли) осенью будут вынуждены остановить строительство. "Люди окажутся под ударом, поскольку все сроки сдачи будут сорваны и никто не сможет им ответить на вопрос, когда они все-таки смогут получить его в достроенном виде", — говорит Цуканов.
БУДЕТ ХУЖЕ. Пойдет ли правительство и Нацбанк на изменение политики на рынке недвижимости, чтобы предотвратить кризис? Вряд ли. Более того, как сообщил "Сегодня" Эрик Найман, начальник Управления инвестиционно-банковских услуг "Укрсоцбанка", за счет того, что Тимошенко снова повышает пенсии, а это, в свою очередь, приведет к новому витку инфляции, кредитная политика еще более ужесточится. "Деньги будут еще более дорогими, а значит и кризис усугубится", — прогнозирует эксперт.
Найман также считает, что люди, которые уже вложили деньги, могут столкнуться с еще одной неприятностью: строительные компании, аргументируя свои действия нехваткой средств, могут попросить их доплатить. "Я не исключаю и банкротство нескольких строительных компаний", — предупреждает он.
ИНВЕСТПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ ПАДАЕТ
Эрик Найман сообщил "Сегодня", что в последнее время ситуация с инвестированием средств в недвижимость значительно изменилась. Раньше прибыль от вложения средств в жилье составлял 30% годовых, что было как минимум в два раза больше чем прибыль от депозитов. Сейчас же годовая прибыль застройщиков и инвесторов, по словам Ярослава Цуканова директора девелоперской компании "Link-Development", составляет около 20%. "Сейчас некоторые банки уже дают такой процент депозитов по гривне. Тем более в банках клиент гарантировано получаешь свои средства, а при инвестировании в недвижимость возможны риски и со сдачей и с банкротством компании. А как показывает предыдущий опыт, несмотря на договора, люди оказывают беззащитными от произвола застройщиков", — рассказывает Найман.
"Сегодня" подсчитала, что имея, к примеру, $200 тысяч намного выгоднее положить их в банковский депозит. Дело в том, что сейчас за $200 тысяч можно купить хорошую двушку, в престижном районе Киева, к примеру, на Оболони недалеко от метро, или не очень хорошую трешку. Сдача в аренду 2-комнатной квартиры в год принесет 60 тысяч гривен (1000 долларов в месяц по курсу 1 к 5). В то же время, если эти деньги перевести в гривни (даже по курсу 4,5) и положить на депозит (даже не по не самой высокой сейчас ставке в 17%), за год набегает 153 тысяч гривен (почти в три раза больше!).
Единственно, на что еще надеются строители — это на рост курса доллара по отношению к гривне. "Если курс доллара немного вырастет, то рынок оживится, ведь сейчас многие люди, которые имеют сбережения в долларах не хотят их менять на гривни, поскольку так во время сделки теряется минимум $15 тысяч из-за проведенной недавно ревальвации национальной валюты", — поясняет Шостя.
БУДЕТ РОСТ?
И банкиры, и застройщики в стратегическом плане остаются оптимистами (со своей колокольни, конечно, потенциальным покупателям падение цен выгодно). Мол, вечно рынок падать не будет (людям же жилье нужно покупать как никак!) и уже в следующем году может произойти оживление. "В начале 2009-го года банки оценят годовые отчеты и попытаются переломить ситуацию с кредитами, попытаются найти пути, как увеличить их количество. В целом это рынок достаточно цикличен, и после спада будет подъем, за счет которого строители поднимут цены до нынешнего уровня", — считает Цурканов.
КРИЗИС: КАК ЭТО НАЧИНАЛОСЬ В КАЗАХСТАНЕ
В СНГ кризис на рынке недвижимости первым на себе прочувствовал Казахстан. В этой стране повсеместно приостановилось строительство, процентные ставки по ипотечным кредитам выросли с 10% до 15—20%, цены на жилье упали в среднем в два раза — в начале года метр в современной новостройке в Алма-Ате и Астане стоил более $5 тысяч, а сейчас от $1,4 тысяч до $2,4 тысяч. Тысячи людей, которые уже вложили деньги в строительство своего будущего жилья, остались ни с чем — многие стройки заморожены. Не получив квартиры, они отказываются возващать банкам деньги.
Кризис начался осенью 2007 года, цены на недвижимость пошли вниз с интервалом 5-10% в неделю. К этому времени, кто хотел купить квартиру или построить дом — уже сделали это. На ипотеке сидели 10% населения, остальные просто не могли себе позволить взять кредит (для этого нужно накопить минимум 10% от стоимости жилья) и стройки начали останавливаться. "Просто банки и строительные компании не просчитали платежеспособность граждан, — считает завотделом политики и экономики алматинской газеты "Мегаполис" Сергей Туник. — Когда во всем цивилизованном мире на строительное направление банки выделяют 16—18% кредитов, наши, пока был спрос, лупили туда все 70%. Какое-то время это давало 300% прибыли, а сейчас это обернулось кризисом".
Правительство попыталось поддержать людей-дольщиков, выделив строительным компаниям $4 млрд. Но эти деньги, причем под 20% годовых, дают только крупным компаниям. Небольшие стройкомпании же вынуждены закрываться. И это еще не пик кризиса. За строителями "смертью храбрых" могут погибнуть и многие казахские банки. "В сентябре банкирам придется возвращать проценты за кредиты, взятые на Западе. Но живых денег-то нет, — говорит Туник. — У банков находятся около 100 тысяч квартир, домов и земельных участков, которые были заложены людьми и конфискованы. Люди предпочитают отдавать жилье, а банки не знают, что с этим жильем делать — его никто не покупает. Целые многоэтажки стоят пустые. Там охранники по вечерам включают свет для вида".
Банки сейчас начали искать возможность, как с кредиторов все же стребовать деньги. Например, управляющий директор казахстанского бюро по работе с должниками Сергей Ким предлагает правительству лишить должников водительских прав, запретить им выезжать за границу, пользоваться Интернетом и сотовой связью.
Правда, проблемы не только в Казахстане. Ипотечный кризис бушует, как известно, по всему миру (начавшись в США). Так, в Испании на этой неделе объявил себя банкротом крупнейший европейский застройщик Martinsa-Fadesa. Он должен кредиторам 5,4 млрд. евро...