"Часто саме через відсутність серйозних преференцій та гарантії з боку влади розбиваються спроби забудовників займатися цим непростим бізнес-напрямком", - коментує Вікторія Попович, директор ІБК ОБРІЙ – компанії, що має досвід ревіталізації довгобуду по вул. Олени Теліги, 25.
Обсяг будівництва в країні зріс на 26%
За інформацією Мінрегіону, з початку року обсяг будівництва в країні зріс на 26%. "Попит на первинне житло у червні-липні 2019-го залишається на рівні аналогічного періоду минулого року", - йдеться в одному з інтерв’ю Олесі Перчак, заступника директора з комерційних питань ІБК ОБРІЙ. За її словами, це обумовлено наявністю колосального відкладеного попиту на житло в країні та недовірою населення до банківської системи. "Українці оцінюють ризики депозитних вкладів вище ніж ризики вкладу у нерухомість", - підкреслює вона. Говорячи про основні тенденції ринку нерухомості, експерт акцентує увагу і на зростанні ціни продажу. Хоча Олеся Перчак посилається на статистику ІБК ОБРІЙ, цей факт зафіксовано і Державною службою статистики України. У II кварталі 2019 року порівняно з аналогічним періодом минулого року ціни на квартири в Україні на первинному ринку зросли на 6,5%, йдеться у звітах відомства.
Попереду – традиційно активний період на ринку нерухомості – осінь. Тож, з вересня, за словами Олесі Перчак, очікуємо на його пожвавлення. Отже, досить непогані спостерігаємо тенденції і навіть маємо оптимістичні прогнози.
У Києві – чергова хвиля недобудов
З іншого боку, у своєму нещодавньому інтерв’ю з одним з інформаційних агентств заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе оприлюднює не таку оптимістичну інформацію: "у Києві зараз пішла чергова хвиля недобудов". І на порталі відповідного міністерства зізнається: "Сьогодні в Україні відсутні будь-які законодавчі механізми добудови проблемних житлових об’єктів, які зводилися із залученням коштів фізичних осіб — вкладників. Як і відсутня будь-яка загальна інформація щодо цих проблемних об’єктів і людей, які вкладали кошти у їх будівництво". Далі він наводить орієнтовну статистику, згідно якої вкладники 120 довгобудів в Україні залишилися без коштів і без нового житла, і резюмує: "цю проблему вкрай потрібно вирішувати". В одному із ЗМІ він також проголошує: "Місто – землекористувач цих територій. Зрозуміло, що це господарська діяльність двох суб'єктів. Але я вважаю, що все одно місцева влада повинна взяти на себе відповідальність".
А на порталі міністерства чиновник звітує, що Мінрегіон спільно з НДПІ містобудування розробив законопроект, який має на меті врегулювати це питання і забезпечити дієвий механізм завершення будівництва тих житлових об’єктів, в які люди вклали кошти і які не були прийняті в експлуатацію у визначені строки. Там же повідомляється: "законопроект вже направлений на розгляд зацікавленими центральними органами виконавчої влади, після чого буде доопрацьований та переданий до Кабінету Міністрів України".
Історія питання
Проте історія даного законопроєкту "Про захист прав фізичних осіб – вкладників у будівництво багатоквартирних житлових будинків" починається ще наприкінці 2017-го. Той самий Лев Парцхаладзе 11 грудня презентував концепцію законопроекту на "круглому столі", наголошуючи: "Новий законопроект зможе вирішити проблему довгобудів в Україні та захистити права осіб, що постраждали від протиправних дій забудовників".
Ба більше, його попередник – законопроєкт "Про захист прав постраждалих інвесторів при будівництві житлової нерухомості" – був внесений на розгляд Верховної Ради ще наприкінці 2013-го. Про це йдеться у виступі заступника голови Київської міської державної адміністрації В’ячеслава Непопа, що був оприлюднений в одному з матеріалів на порталі "Київвласть" у 2016 році. У рамках переліку основних заходів, які, на його думку, сприятимуть вирішенню питань довгобудів четвертий пункт з уст чиновника прозвучав так: "Доопрацювати законопроєкт "Про захист прав постраждалих інвесторів при будівництві житлової нерухомості", який був внесений на розгляд Верховної Ради ще наприкінці 2013-го. Однак отримав зауваження Головного юридичного управління. У 2015-ому Київська міська державна адміністрація ініціювала його доопрацювання, проте на сьогодні закон так і не прийнятий".
Отже, неодноразові спроби урегулювати це питання на державному рівні не дали жодних результатів. Проте саме відсутність серйозних преференції та гарантій з боку влади анулює у забудовників будь-яке бажання братися за доведення до ладу "чужих" проблемних об’єктів – довгобудів. До можливих преференцій варто віднести – наведення порядку з пайовими внесками, допомога у підключені до міських мереж, допомога з оформленням земельних ділянок, отримання технічних умов тощо.
Погляд забудовників
Коментує директор Інвестиційно-будівельної компанії "ОБРІЙ" – Вікторія Попович.
Обговорюючи тему довгобудів, Вікторія Попович акцентує увагу на тому, що беручись за цей не простий бізнес-напрямок, забудовники повинні ретельно прорахувати всі можливі ризики. Коло потенційних проблем може бути достатньо різноманітним.
По-перше, додаткові витрати на технічне обстеження існуючих конструкцій об’єкту, виконання яких доволі часто є довгим, складним та дорогим процесом.
"Перша проблема, з якою стикаються забудовники – відсутність вичерпної інформації щодо застосованих попереднім замовником конструктивних рішень, адже дуже часто на такі недобудови відсутня будь-яка проектна та виконавча документація, і було б дуже добре, якби потенційний забудовник володів максимумом технічної інформації до прийняття рішення щодо будівництва такого об’єкту, але, на жаль, це рідкість. В більшості випадків, забудовнику необхідно виконати комплекс дій щодо обстеження технічного стану будівлі, провести випробування несучої здатності фундаментів, відновити на папері всі конструктивні рішення, прийняті попередніми авторами проекту, проводячи інструментальні обстеження тощо. Такий комплекс дій є доволі довгим та трудомістким.
Лише після того, як забудовник отримав таку вичерпну інформацію та детально опрацював її, можливо вести подальшу розмову щодо можливості реалізації запланованого обсягу будівництва в рамках добудови зазначеного об’єкту. В кращому випадку, можливо залишити максимум існуючих конструкцій, а в гіршому – забудовнику доведеться виконати повний демонтаж. Це і є тим першим фінансовим ризиком для забудовників, викликаним прихованими складнощами технічного характеру.
По-друге, наявність прихованих інвесторів через відсутність реєстру вкладників", - розповідає директор ІБК ОБРІЙ.
"Тож, необхідне вкрай ретельне відпрацювання всіх технічних, юридичних та дозвільних нюансів в рамках діючого на сьогоднішній день законодавства, з урахуванням інтересів усіх сторін, в тому числі і мешканців оточуючої забудови, для прийняття остаточних рішень з приводу добудови того чи іншого об’єкту", – зауважує Вікторія Попович.
Звідси у своїй більшості забудовники воліють не мати справу з довгобудами. Що цілком зрозуміло. Тож владі слід поквапитися з прийняттям відповідного законопроєкту і створити сприятливі умови для соціально відповідальних девелоперів. Саме за такої підтримки Київ стане більш безпечним та привабливішим для життя.
Валентина Ракович