Ринок землі в Україні: як він працює в умовах мораторію

У четвер, 20 грудня, Верховна Рада повинна проголосувати з питання продовження мораторію на продаж землі. Як відомо, в грудні 2017 р. Рада продовжила мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2019 року, і тепер нардепи хочуть це повторити вже вкотре.

Але про те, щоб зняти заборону на продаж землі, кажуть як експерти, так і міжнародні організації. Так, наприклад, Європейський суд з прав людини неодноразово висловлювався про те, що мораторій на продаж землі ущемляє права власників земельних ділянок.

Раніше зняття мораторію було однією з вимог Міжнародного валютного фонду, але в липні 2017-го воно було вилучено з Меморандуму України і МВФ, і зараз не є обов'язковою вимогою для надання траншу.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення була введена ще 2001 року. А вже з 2002-го мораторій почав діяти як тимчасовий захід з метою забезпечення нормативного врегулювання земельних відносин та створення інфраструктури ринку землі. Але після цього парламент неодноразово продовжував мораторій, та й зараз не має наміру його скасовувати. В українському політикумі прихильники такого рішення мотивують його тим, що після зняття мораторію землі швидко скуплять іноземці, залишивши Україну ні з чим.

Але, як не парадоксально, незважаючи на дію мораторію, український ринок землі не простоює. Він функціонує, на ньому відбувається безліч різних транзакцій. Сайт "Сегодня" розібрався, як зараз працює ринок землі в Україні і про що говорять цифри.

Що таке мораторій і чому рано говорити про його скасування

Мораторій, тобто заборона на продаж сільськогосподарських земель, в Україні діятиме доти, доки парламент не ухвалить закон "Про обіг земель". Зараз в Раді повинні розглянути законопроект, який знову продовжить мораторій, але це, по суті, нічого не змінює. Прем'єр-міністр України Володимир Гройсман заявляв, що продовження або непродовження мораторію практично не поміняє ситуацію з продажем землі.

"Незалежно від того, буде продовжено або не буде, мораторій діятиме, поки парламент не ухвалить закон "Про обіг земель". Я про це говорю, щоб всі подивилися, як піаритимуться і боротимуться за продовження мораторію, хоча він і так діятиме", – сказав Гройсман.

Раніше Гройсман також зазначав, що в Україні громадянам слід дозволити купувати землю один у одного в обмеженій кількості, і при цьому не допустити, щоб земля потрапила в руки великих агрохолдингів, оскільки це серйозний національний актив.

Згідно з прогнозами Світового банку, якби в Україні скасували мораторій, ціни на продаж землі зросли б до 3-3,5 тис. доларів за га в порівнянні з нинішніми 1-1,5 тис. доларів.

У Кабміні ж поставили за мету – створити ринок землі до 2020 р. Але, як ми бачимо, на носі 2019 року, а жодних кроків у цьому напрямку так і не було зроблено. Проте, ринок землі від продовжує функціонувати, нехай і не зовсім в звичному вигляді.

Скільки земель в Україні

Нещодавно Світовий банк опублікував "Моніторинг земельних відносин", в якому детально розповідається про всі аспекти українського ринку землі і про те, що з ним відбувається останнім часом.

Так, станом на 1 січня 2017 року в Державному земельному кадастрі було зареєстровано 18,3 млн земельних ділянок, що на 2,5 млн ділянок більше, ніж було зареєстровано станом на 1 січня 2015 р.

Стосовно власності, то всього по Україні 87,8% земельних ділянок знаходяться в приватній власності, 6,7% у державній, а 5,5% в комунальній.

В середньому, на 1000 осіб в Україні припадає 678 земельних ділянок. Найвищі показники в таких районах, як Балтський район Одеської області – 2567,8 земельної ділянки на 1000 наявного населення, Макарівський район Київської обл. – 2677 ділянок, Лебединський район Сумської обл. – 3057,7 ділянки.

А от найменше земельних ділянок прийшлося на Закарпатську область. У Перечинському районі всього 134,7 земельні ділянки на 1000 осіб, в Тячівському – 136,8, а в Іршавському – 139,6.

Середній розмір земельної ділянки в Україні становить 1,8 га. Для земельних ділянок приватної форми власності – 1,6 га, державної форми власності – 7,9 га, комунальної – 0,8 га.

За два роки на українському ринку землі було 3, 6 млн транзакцій

Згідно з даними дослідження, за два роки (з 2015 по 2017 рр.) суттєво зросла кількість проведення земельних аукціонів. Так, за цей час на аукціони для продажу прав оренди державних та комунальних земель було виставлено:

7 341 ділянку сільськогосподарського призначення (155 864 га);
2 873 ділянки несільськогосподарського призначення (6 040 га).

До того ж, з липня 2015 року по червень 2017 року було здійснено 3,6 млн транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, причому 89,5% з них стосувалися саме сільськогосподарських земель.

Якщо детальніше розглянути структуру транзакцій щодо сільськогосподарських земель, то побачимо, що:

• 76,1% транзакцій припадав на оренду;
• 18,3% на спадщину;
• 3,1% на покупку/продаж;
• 1,6% на дарування;
• 0,8% на емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб);
• 0,05% на іпотеку.

До речі, купівля/продаж сільськогосподарських земель і іпотека припадає на ті ділянки, які не потрапили під дію мораторію. Всього таких земель в Україні 1,7 млн га, – це ділянки для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва і підсобного господарства.

У структурі несільськогосподарських земель ситуація відрізняється:

• 36,8% припало на купівлю/продаж;
• 26,8% на спадщину;
• 19,2% на оренду;
• 15% на дарування;
• 1,8% на іпотеку;
• 0,03% на емфітевзис.

"Серед загальної кількості проданих земельних ділянок переважають землі не сільгосппризначення, що обумовлено мораторієм на купівлю-продаж сільгоспземель. Однак середньоквартальні темпи свідчить про зростання кількості проданих ділянок насамперед сільгосппризначення – серед них приріст становив 798 ділянок (10%), а серед несільськогосподарських – 281 (5%)", – сказано в дослідженні.

Згідно зі скоригованими даними Мін'юсту за період з липня 2015 по червень 2017 рр., всього було куплено/продано 100,1 тис. га (пропорція між землями с/г призначення і не с/г призначення 69,1% до 30,9%, передано у спадок 2,4 млн га (99,1% і 0,9% відповідно), обміняно/подаровано 59,1 тис. га (85,9% і 14,1%), передано під заставу або в іпотеку 5 тис. га (25,3% і 74,7%); орендовано 13,5 млн га (99,6% і 0,4%); передано в користування на правах емфітевзису 80,8 тис. га (99,5% і 0,5%).

Таким чином, ми бачимо, що український ринок землі не стоїть на місці, навіть незважаючи на те, що зараз в країні діє мораторій, який охоплює майже всі сільськогосподарські землі. Однак заборона не поширюється на оренду земель, тому в останні роки було орендовано 13,5 млн га. Цікава тенденція полягає і в тому, що за 2015-2017 рр. кількість транзакцій, пов'язаних з сільськогосподарськими землями, істотно збільшувалася. Найбільше зростання було зафіксовано серед передачі в користування на правах емфітевзису, а найменше – передачі в іпотеку.

Нагадаємо, про те, як в умовах мораторію працюють українські фермери, розповідалося в серії матеріалів на сайті "Сегодня".